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中高端楼盘开发商最受益房贷证券化难救急万芳

发布时间:2020-02-14 11:34:37 阅读: 来源:大鹏卡槽厂家

中高端楼盘开发商最受益 房贷证券化难救急,

节前出乎意料的央行房贷救市政策,让承受着巨大业绩压力的上市房企终于松了一口气。

尽管A股市场由于国庆长假安排仍在休市,但在H股上市的内房股于10月3日开市后全线大涨,成为国庆假期后香港资本市场走势最强劲的板块。

新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示,在目前资金成本高企的大背景下。 认贷不认房 的调整对改善性需求带来直接利好,预计中高端产品占比较多的房企将是最大的受益者。

此外,为了应对今年以来的 房贷荒 ,央行首次提出鼓励银行业金融机构探索发行住房抵押贷款支持证券(以下简称MBS),多位业内人士认为,虽然MBS的发行有助于缓解房贷紧缩与房企的资金压力,不过由于目前担保机制、利率倒挂等难题尚未解决,短期内大范围推广的可能性不大。

主打改善性产品房企最受益

在欧阳捷看来,本次房贷政策调整最大的亮点在于从此前 认房又认贷 的标准,放松至 认贷不认房 ,只要客户以往贷款已结清,哪怕名下还有一套房也可以享受首套房的优惠待遇,这等于是降低了改善型买家的入市门槛,放大了金融杠杆,换房需求有望获得释放。

与之相对,对于首次置业买家而言,央行重申首套房贷款利率最低7折基本没有意义。 欧阳捷表示,由于受利率和银行负债成本攀升的影响,本次政策的调整对于主打首次置业产品的开发商带来的帮助有限。

家和集团副总裁张建勋告诉记者,如果从企业类型来看,受益最大的应该是中高端产品占比较大的房企,例如融创、绿城、华侨城等销售均价较高的房企,新政的实施有助于提高它们的周转速度;其次是产品布局较为均衡、在一二线城市比重较高的龙头房企如中海、保利,因为这类型城市的住房改善需求更为旺盛。

欧阳捷表示,房企应该借助政策利好坚决去库存,通过提高周转速度提升回报并降低负债率,而并非盲目涨价导致错失出货良机。

房贷证券化难以快速推广

除了房贷政策的变化,央行发布的文件表示,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

欧阳捷表示,在房地产市场下行的环境下,通过发行长期限专向金融债和MBS,可以让银行把过去发放的房贷以证券的形式卖出去,以腾出更多的资金头寸并增加银行按揭贷款配置动力。

目前房地产企业的资金来源主要包括自有资金、销售回款、开发贷款与社会融资,这其中销售回款占比往往在50%以上。 张建勋认为,今年房贷紧缩恰恰对销售回款带来极大的压力,因此MBS的探索发行对于缓解房企资金压力将带来巨大的积极作用。

不过,作为一种资产证券化产品,MBS要在短期内大面积推广困难不少。目前,国内尚没有机构能对此类金融产品提供国家信用担保,这是MBS的发行需要面临的首要难题。

由于受利率倒挂的影响,几年前发放的房贷基本都是基准利率85折左右,平均利率约在5.56%,而市场上15年AAA的债券利率在5.8%,这就形成负利差,因此无论是个人投资者还是银行体系之间购买的意愿很低,对MBS的推广带来巨大的障碍。由于只有长期资金利率明显下行,MBS的收益率才具备吸引力 ,香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为。

(编辑:英灿)

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